Uno de los conflictos más habituales al finalizar un contrato de arrendamiento de vivienda es la retención total o parcial de la fianza. La mayoría de estos problemas giran en torno a un concepto clave: el desgaste ordinario de la vivienda.
En este artículo analizamos qué se considera desgaste normal, qué daños pueden imputarse al inquilino y en qué casos el arrendador puede legalmente descontar cantidades de la fianza, conforme a la normativa vigente en España.
La fianza en el arrendamiento de vivienda: marco legal
La fianza en los contratos de alquiler de vivienda se regula principalmente en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La finalidad de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, como una especie de “seguro”. Sin embargo, muchos arrendadores la acaban viendo como un fondo extra al que recurrir frente a cualquier desperfecto.
Es importante tener en cuenta que la ley establece que ell arrendador debe devolver la fianza en el plazo máximo de un mes desde la entrega de las llaves, comenzando a devengar interés desde el paso de esa fecha.
¿Qué se entiende por desgaste ordinario de la vivienda?
El desgaste ordinario es aquel deterioro que se produce como consecuencia del uso normal y continuado de la vivienda. El mobiliario, y la propia vivienda, se van desgastando con el tiempo y con el uso ordinario, cosa que es imposible de evitar de ninguna manera. Ejemplos de esto son:
- Pérdida de color o brillo de la pintura por el paso del tiempo.
- Pequeñas marcas o roces en paredes derivados de un uso habitual.
- Desgaste natural de suelos, puertas, persianas o mecanismos.
Este tipo de deterioro no es imputable al arrendatario y, en consecuencia, no justifica la retención de la fianza.
Daños imputables al inquilino: cuándo sí puede descontarse la fianza
Distinto es el supuesto en el que el inmueble presenta daños que exceden del uso normal. En estos casos, el arrendador sí puede descontar de la fianza los importes necesarios para su reparación, siempre que pueda acreditarlos. Todo ello viene de la exigencia legal del inquilino de usar la vivienda con la diligencia debida.
Se consideran daños imputables al arrendatario, por ejemplo:
- Roturas de cristales, puertas o muebles.
- Agujeros excesivos o daños estructurales en paredes.
- Falta de limpieza grave que obligue a una intervención profesional extraordinaria.
Requisitos para retener la fianza
Para que la retención de la fianza legal, el arrendador debe cumplir una serie de requisitos:
- Comunicar al arrendatario, dentro del plazo legal, los motivos de la retención.
- Acreditar la existencia de daños, preferentemente mediante fotografías, inventarios o informes.
- Justificar económicamente las cantidades descontadas, mediante facturas o presupuestos reales, no simples aproximaciones.
La retención automática, genérica o sin prueba suficiente puede llegar a ser considerada indebida y dar lugar a reclamaciones judiciales.
Recomendaciones para los inquilinos.
Una de las mejores herramientas para evitar conflictos es la elaboración de un inventario detallado al inicio del contrato. Además, es muy recomendable tomar fotografías de la vivienda y su estado, tanto al principio del arrendamiento como al final, de cara a poder comparar el estado inicial y final de la vivienda y determinar con mayor objetividad si existe un desgaste ordinario o un daño imputable al inquilino.
Si el arrendador no devuelve la fianza en plazo o aplica descuentos injustificados, el inquilino puede realizar una reclamación de la misma a través de un requerimiento fehaciente (por ejemplo, un burofax). Si de este modo sigue sin obtenerla puede realizar una reclamación judicial tanto del importe de la misma como del interés legal generado desde el mes siguiente a la entrega de las llaves.
Conclusión
El desgaste ordinario de la vivienda no puede utilizarse como excusa para retener la fianza, ni de una porción ni por completo. Solo los daños que excedan del uso normal, debidamente acreditados, permiten una deducción legal.
Un adecuado conocimiento de la normativa y una correcta documentación del estado del inmueble son esenciales para proteger los derechos tanto del arrendador como del arrendatario.
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